공급면적 전용면적 차이

공급면적 전용면적 차이 완전 정복: 평수 계산부터 전용률 활용까지

이 글에서는 공급면적 전용면 차이, 정의, 산정 방식, 법적 변화, 전용률 계산법, 그리고 실수요자가 놓치기 쉬운 체크리스트까지 총망라해 보겠습니다.

공급면적 전용면적 차이 실평수 84㎡ 몇평?

부동산 광고에서 가장 먼저 눈에 띄는 숫자는 “○○평 아파트”라는 문구입니다. 그러나 이 숫자는 우리가 실제로 숨 쉬고 걸어 다니는 공간을 그대로 나타내지 않습니다. 같은 84㎡(약 32평) 아파트라도 내부 구조와 공용면적 비율에 따라 체감 크기는 천차만별이죠. 그 이유는 바로 공급면적과 전용면적—두 개념이 서로 다른 면적을 가리키기 때문입니다.

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공급면적이란?

공급면적(分譲面積)은 전용면적(실제 거주 공간)과 주거공용면적(계단·복도·현관·승강기홀 등 세대가 공동 사용)을 합친 값입니다. 과거 분양 현장에서 ‘분양평’이라고 불리던 기준으로, 관리비 부과와 분양가 산정의 기초가 됩니다. 예를 들어 “공급 84㎡”라고 하면 전용 60㎡ 내외 + 주거공용 24㎡ 정도가 일반적입니다.

공급면적에 기타공용면적(지하주차장·단지 내 커뮤니티 시설 등)을 더하면 계약면적이라고 부르지만, 실거래 단계에서는 공급·전용 두 수치만을 병기하는 경우가 많습니다. 거래서류나 등기부등본에는 단위가 ‘㎡’로 표기되고, 광고·현장 브로슈어에서는 편의상 ‘평(㎡×0.3025)’으로 병기하기도 합니다.

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전용면적이란?

전용면적(專用面積)은 세대 내부에서 각 가구가 독점적으로 사용하는 공간입니다. 거실·침실·주방·화장실·드레스룸뿐 아니라 주방 발코니 확장분(확장 인허가 시)도 포함됩니다. 다만 외벽 두께, 실외기실, EPS실 등은 제외되므로 벽체 중심선 기준이 아닌 내측 마감선을 따라 측정합니다.

주택법 시행규칙 제2조는 전용면적 산정 시 단독·연립·다가구·아파트 등 유형별로 제외·포함 부분을 세부 규정하고 있으며, 2018년 개정 시 계단·현관 등 2세대 이상이 사용하는 공간은 전용면적에서 제외하도록 명문화했습니다.

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주거공용면적·기타공용면적 구분

• 주거공용면적: 동(棟) 내부 복도·계단·승강기·전기·가스·통신·소방 설비실 등
• 기타공용면적: 지하주차장, 중앙집중식 기계실, 노인정, 커뮤니티센터, 경비실, 단지 녹지·놀이터 등
  주거공용면적은 공급면적에 포함되지만, 기타공용면적은 포함되지 않는다는 점이 핵심입니다. 이 때문에 같은 ‘32평’이라도 복도식·계단식·타워형 등 건축형식에 따라 체감 면적이 달라집니다.

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전용률(전용면적 ÷ 공급면적 × 100) 이해하기

• 전용률 70% 이상: 판상형·4베이 구조, 복도·코어가 간소화된 평면
• 전용률 60%대 중반: 타워형·코어 중심 집합식, 복도·승강기 비율↑
• 전용률 60% 이하: 초고층 주상복합, 중앙코어+4가구 배치, 공용시설 비율↑

전용률이 높을수록 실제 거주 공간이 넓고 관리비 부담이 낮습니다. 반면 커뮤니티 시설이 풍부한 단지는 전용률이 낮아도 주거 편의성이 높을 수 있으므로, 전용률 단순 비교만으로 가치를 판단하기엔 한계가 있습니다.

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평수 환산 공식과 실전 사례

전용면적 84㎡ 몇평, 59㎡ 몇평?

표기	면적(㎡)	환산평(㎡×0.3025)	비고
전용 59.98	59.98	18.14평	흔히 ‘국민평수’라 불림
공급 84.93	84.93	25.69평	전용률 70.6%
공급 101.76	101.76	30.79평	전용률 59.0%(타워형 예시)

예컨대 전용 59.98㎡ 아파트의 공급면적이 84.93㎡라면 전용률은 59.98÷84.93×100≈70.6%가 됩니다. 반면 같은 전용이라도 주거공용면적이 넓으면 공급 101.76㎡, 전용률 59% 수준으로 치솟습니다. 따라서 ‘전용 평수’와 ‘전용률’ 두 지표를 함께 봐야 정확한 체감 공간을 알 수 있습니다.

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전용면적 표기 의무화 연혁과 최신 규제 변화

2009년 4월 1일부터 공동주택 분양 시 공급면적 대신 세대별 전용면적을 의무 표기해야 합니다. 그럼에도 일부 신축·재건축 현장은 여전히 ‘25평형’, ‘34평형’처럼 공급평수 중심 용어를 사용해 혼란을 유발하죠.

2024년 이후 도심 소형 주택 수요 증가에 대응해, 도시형 생활주택의 전용면적 상한을 기존 60㎡에서 85㎡로 완화하는 주택법 시행령 개정이 추진·시행되었습니다.

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지역·주택 유형별 전용률 평균

• 서울 강남권(재건축 대단지): 68%±2
• 수도권 신도시(타워형 주상복합): 58%±3
• 광역시 구축 판상형: 70%±2
• 공공임대·행복주택: 72%±2

전용률은 규격화된 법정 수치가 아니므로, 공급 규모·복도식 여부·동 배치·층고 등 설계 요인에 따라 달라집니다. 투자 관점에서는 같은 전용면적이라도 전용률이 낮은 주상복합은 관리비·취득세 부담이 상대적으로 크므로 임대 수익률이 낮아질 수 있습니다.

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계약·관리비·세금에 미치는 영향

관리비 부과 기준

관리비는 대체로 공급면적을 기준으로 ㎡당 단가를 적용합니다. 주거공용 설비 유지·수선이 포함되므로, 전용률이 낮은 주상복합일수록 ㎡당 관리비가 높게 책정되는 셈입니다.

취득세와 재산세

세부담은 전용면적 85㎡를 기준으로 과세율 차등이 있습니다. 2025년 현재 취득세율은 전용 85㎡ 이하 생애최초 구입 주택의 경우 1.1% 단일세율이지만, 초과분은 3.5% 기본세율이 적용됩니다. 전용 vs 공급 착시로 인해 납부세액 예측을 잘못하면 자금 계획에 차질이 생길 수 있습니다.

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실수요자 체크리스트

1. 전용면적 도면 확인
   • 공인중개사무소에서 전용면적 평면도(평단면도) 요구
   • 외벽 단열 두께, 샤프트 면적까지 포함 여부 확인
2. 전용률 비교
   • 동일 전용 크기라도 전용률 65% 이상인지 확인
   • 고급 커뮤니티·로비 면적을 선호한다면 60%대도 검토
3. 관리비 시뮬레이션
   • 최근 1년간 단지 관리비 명세 비교
   • 세대당 전기·난방 방식(지역난방, 개별난방) 체크
4. 세부담 산출
   • 국토교통부 실거래가 공개시스템에서 취득세 자동계산
   • 전용 85㎡ 초과인지 여부 파악
5. 계약서 면적 단위 점검
   • 계약서에 전용·공급·기타공용 각 면적 명기 여부 확인
   • 제곱미터(㎡)와 평(평형) 단위를 모두 검토하여 착오 방지

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자주 묻는 질문(FAQ)

Q1. 발코니 확장분도 전용면적에 포함되나요?
A. 「건축법」에 따라 인허가받은 확장 공사는 전용면적에 포함되며, 인허가 없이 증축하면 전용면적 산정에서 제외돼 과태료 대상이 될 수 있습니다.

Q2. 전용률이 낮으면 무조건 불리한가요?
A. 커뮤니티 시설 선호도가 높다면 전용률이 낮아도 주거 만족도가 높을 수 있습니다. 다만 관리비와 세부담이 상승하므로 금융계획을 면밀히 세우는 것이 중요합니다.

Q3. 오피스텔은 전용·공급 개념이 다른가요?
A. 오피스텔은 「건축법」상 업무시설이어서 면적 산정 기준이 아파트와 다를 수 있으며, 전용률이 40%대까지 낮은 경우도 있습니다.

Q4. 면적 표기를 잘못 보고 계약했는데 수정 가능할까요?
A. 분양계약 단계라면 ‘계약내용 변경 동의서’로 정정이 가능하지만, 잔금 납부 후 등기 이전 단계라면 소송 절차를 거쳐야 할 수 있습니다.

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결론

공급면적과 전용면적의 차이는 실거주 편의성, 관리비, 세금, 자산 가치에 직결되는 중요한 지표입니다. ‘평수’라는 단순 숫자 대신 전용면적·전용률·공용면적 구성을 함께 살펴야 후회 없는 의사결정을 내릴 수 있습니다. 특히 2024년 이후 주택 공급 규제 완화로 면적 구간이 넓어지고 있어, 법·제도 변화를 꾸준히 모니터링하는 것이 필수입니다. 이번 글이 여러분의 주택 선택과 투자 전략에 실질적인 도움이 되길 바랍니다.

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